Immobilienbesteuerung in Bulgarien: Was Investoren wissen müssen? Mehrwertsteuer- und Einkommensteuerbehandlung.

In diesem Video erkläre ich, wie Mehrwertsteuer (VAT 20%), Einkommensteuer/Flat Tax 10% auf Miete und Veräußerungsgewinne sowie kommunale Grunderwerbs- und Grundsteuern Investitionsentscheidungen in Bulgarien beeinflussen. Praktische Tipps für Investoren, steuerliche Fallen und Optimierungsansätze.

Was du im Video bekommst Klare Regeln zur Umsatzsteuer bei Immobilienverkäufen und Vermietung; wann 20% Mehrwertsteuer anfällt und welche Transaktionen oft steuerfrei sind. Konkrete Hinweise zur 10% Flat Tax auf Mieteinnahmen und Kapitalgewinne sowie typische Abzugsmöglichkeiten (pauschale Kostenregelung). Erklärung der kommunalen Erwerbssteuer (0,1–3%) beim Kauf und wie die Katastrale Bewertung die laufenden Abgaben beeinflusst.

Überblick zu jährlichen Grundsteuern (variabel je Gemeinde, sehr niedrige Sätze im EU‑Vergleich) und praktischen Schritten zur Steueroptimierung.

Einkommensteuer und Körperschaftsteuer

Privatpersonen: Erzielen Sie als Privatperson Mieteinnahmen, wird eine Einkommensteuer von pauschal 10 % auf den Nettogewinn (nach Abzug von 10 % Werbungskostenpauschale) fällig.
Unternehmen (Körperschaftsteuer): Viele Investoren kaufen Immobilien über eine bulgarische Gesellschaft (z.B. eine EOOD). Auch hier gilt eine flache Körperschaftsteuer von 10 % auf den Unternehmensgewinn.
Dividenden: Wenn Sie Gewinne aus Ihrer Gesellschaft an sich ausschütten, fällt zusätzlich eine günstige Quellensteuer (Dividendensteuer) von 5 % an.

Mehrwertsteuer (MwSt. / VAT)

Regulärer Steuersatz: Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in Bulgarien beträgt 20 %.
Neubauimmobilien: Der Kauf von neuen Immobilien (vom Bauträger) ist oft mehrwertsteuerpflichtig. In der Regel sind die ausgewiesenen Kaufpreise bereits inklusive Mehrwertsteuer.
Gewerbliche Vermietung: Wenn Sie als Investor eine gewerblich genutzte Immobilie mehrwertsteuerpflichtig vermieten, können Sie sich für die Mehrwertsteuer registrieren und gezahlte Vorsteuern (z.B. beim Kauf) zurückerhalten.
Wohnraumvermietung: Die langfristige Vermietung von Wohnimmobilien an Privatpersonen ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit.

Neubauimmobilien (vom Bauträger): Der Verkauf von neuen Immobilien ist in der Regel mehrwertsteuerpflichtig (20 %). Als Investor können Sie die Mehrwertsteuer oft zurückfordern, wenn Sie die Immobilie unternehmerisch (z.B. für die gewerbliche Vermietung) nutzen und sich entsprechend bei der Nationalen Agentur für Einnahmen (NAP) registrieren.

Bestandsimmobilien (Gebrauchtimmobilien): Der Verkauf von Gebäuden, die nicht als „neu“ gelten (älter als 60 Monate nach Erteilung der Nutzungserlaubnis), ist eigentlich von der MwSt. befreit.

Umsatzsteuer-Registrierungspflicht: Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein neuer MwSt.-Schwellenwert von 51.130 Euro. Wenn Sie als Investor (auch als Privatperson) regelmäßig Immobilien kaufen und verkaufen, können selbst ehemals mehrwertsteuerfreie Transaktionen dazu führen, dass Sie sich umsatzsteuerpflichtig machen

Immobilienverkauf (Spekulationssteuer)

Die 3-Jahres-Frist: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist einkommensteuerfrei, wenn Sie diese länger als 3 Jahre besessen haben.
Verkauf innerhalb von 3 Jahren: Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf, wird der Veräußerungsgewinn mit 10 % versteuert.
Freimenge: Als Privatperson können Sie bis zu zwei Immobilien pro Kalenderjahr steuerfrei verkaufen, sofern die Besitzdauer mehr als drei Jahre beträgt.

In Bulgarien werden Immobilien, die länger als 3 Jahre im Besitz sind, nicht besteuert. Ohne Steuern zu zahlen, können Sie in einem Kalenderjahr zwei Wohnungen in Bulgarien verkaufen. Nachfolgende Transaktionen innerhalb eines Jahres unterliegen der Einkommenssteuer.

Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre im Besitz ist, dann, wenn der Wohnungsverkauf bezahlt wird, 10 % Einkommenssteuer  Die Steuer wird aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis berechnet. 

In Bulgarien muss die Einkommenssteuer im Büro der Territorialdirektion der Nationalen Agentur für Einnahmen (TD NAP) am Standort der Immobilie entrichtet werden. Die Steuererklärung für die Zahlung der Einkommensteuer beim Verkauf von Immobilien ist bis zum 30. April des Jahres einzureichen, das auf das Jahr des Verkaufs folgt.

Wenn das Eigentum von Verwandten in erster Linie gespendet wird, beträgt die Schenkungssteuer 1 %. In allen anderen Fällen beträgt der Steuersatz 4 %.

Grundbesitzsteuer

Alle Immobilieneigentümer, egal in welchem Land sie Staatsbürger sind, zahlen Grundsteuer („danak imot“). Bis heute ist die Grundsteuer in Bulgarien die niedrigste in der Europäischen Union.

Die Höhe der Grundsteuer wird jährlich von jeder Gemeinde separat festgelegt. Die Steuersätze reichen von 0,15 bis 0,25 % der steuerlichen (staatlichen) Bewertung der Immobilie, die in den meisten Fällen viel niedriger ist als der Marktwert von Wohnraum. Der Steuerdienst erhebt Steuern ab dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie offiziell in Betrieb genommen wird. Die Steuer ist jährlich fällig, unabhängig davon, ob Sie sie betreiben oder nicht.

Zusätzlich zur Grundsteuer zahlen Hauseigentümer die sogenannte Müllsteuer („danak Schätzungen“). Sie wird einmal im Jahr zusammen mit der Grundsteuer gezahlt. Die Höhe dieser Müllabfuhrsteuer wird ebenfalls auf Grundlage des Steuerbescheids des Grundstücks berechnet und beträgt 0,14 bis 0,45 % des entsprechenden Steuerbescheids.

Weitere Steuern und Kaufnebenkosten. Steuer auf die Vermietung von Immobilien

Grunderwerbsteuer: Einmalig beim Kauf fallen lokale Steuern in Höhe von 2 % bis 3 % (je nach Gemeinde, z. B. in Sofia) an.
Jährliche Grundsteuer: Die jährliche Grundsteuer ist sehr niedrig und liegt in der Regel zwischen 0,01 % und 0,45 % des Steuerwertes der Immobilie.

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie in Bulgarien langfristig zu vermieten, muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Eine Kopie der Vereinbarung wird dem Finanzdienst bis zum 30. April eines jeden Jahres vorgelegt. Die Steuer beträgt 10 % des Mietpreises des Vorjahres.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Wohnung selbst zu vermieten, zum Beispiel für die tägliche Vermietung an Touristen, dann verpflichtet das Gesetz den Eigentümer der Wohnung, das Verfahren zur Kategorisierung der Wohnung zu durchlaufen. Die Gemeinde bestimmt dann die Höhe der Steuer.

In den meisten Fällen wird die Vermietung von Immobilien mit Hilfe von Verwaltungsgesellschaften durchgeführt. Die Kosten für ihre Dienste betragen im Durchschnitt etwa 30 % des erhaltenen Einkommens.

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