Immobilienbesitz in Bulgarien. Ein Leitfaden zu Steuern und Buchhaltung. Firmenregistrierung 190 EUR. Steuerbelastung maximal 5 %

In diesem Video erhalten Sie einen umfassenden, praxiserprobten Leitfaden zu allen steuerlichen und buchhalterischen Aspekten des Immobilieneigentums in Bulgarien. Wir erklären Schritt für Schritt, wie Sie Abgaben optimieren, rechtliche Vorgaben einhalten und Ihr Investment langfristig absichern.

Kaufnebenkosten und Einmalsteuern beim Erwerb

Kommunale Grunderwerbsteuer (ZMDT / Gesetz über lokale Steuern und Gebühren): Jede Gemeinde legt ihren Steuersatz selbst fest. Er liegt üblicherweise zwischen 0,1 % und 3,0 % des vertraglichen Kaufpreises bzw. des Steuermessbetrags (Tax Assessment / Danatschna Otsenka), je nachdem, welcher Wert höher ist. In Großstädten wie Sofia oder Varna beträgt der Satz meist 3 %.

• Eintragungsgebühr (Registry Agency / Vpisvania): Für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch wird eine bundesweit einheitliche Gebühr von 0,1 % des Kaufpreises erhoben.
• Notarkosten: Das Notarhonorar ist gesetzlich gestaffelt und richtet sich nach dem Transaktionswert. Hinzu kommt die bulgarische Mehrwertsteuer von 20 % auf die Notarleistung.
• Gesamtaufwand: In der Praxis sollten Käufer mit Kaufnebenkosten von insgesamt etwa 4 % bis 6 % des Kaufpreises rechnen.

Jährliche Grundsteuer und Müllgebühren

Grundsteuer (Imoten Danak): Der Satz variiert je nach Standort der Immobilie zwischen 0,01 % und 0,45 % des Steuerwerts der Immobilie. Hauptwohnsitze erhalten unter bestimmten Voraussetzungen eine Ermäßigung von 50 %.

• Müllabfuhrgebühr (Taksa Bitovi Otpadatsi): Diese Abgabe berechnet sich je nach Gemeinde entweder nach dem Steuerwert des Objekts oder (bei gewerblicher/spezieller Nutzung) nach der Anzahl und Größe der Abfallbehälter.
• Fälligkeiten: Die Abgaben können in zwei gleichen Raten (bis 30. Juni und bis 31. Oktober) gezahlt werden. Wer die gesamte Jahressteuer bis zum 30. April im Voraus begleicht, erhält in den meisten Gemeinden einen Rabatt von 5 %.

Besteuerung von Mieteinnahmen für Privatpersonen

Effektiver Steuersatz von 9 %: Das Gesetz gewährt Vermietern automatisch eine pauschale Werbungskostenpauschale von 10 % auf die Bruttomieteinnahmen – ohne dass Belege vorgelegt werden müssen. Auf die verbleibenden 90 % der Einnahmen wird die bulgarische Flat Tax von 10 % angewendet. Dadurch ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von nur 9 % der Bruttomiete.

• Vorauszahlungen & Fristen: Die Steuer auf Mieteinnahmen ist quartalsweise jeweils bis zum Ende des Folgemonats (z. B. für Q1 bis zum 30. April) an die Nationale Einnahmenagentur (NAP) im Voraus zu entrichten. Für das 4. Quartal entfällt die Vorauszahlungspflicht, die finale Abrechnung erfolgt über die jährliche Steuererklärung.
• Grundstückserwerb für Nicht-EU-Bürger: Während EU-Bürger Wohnungen und Land direkt auf ihren privaten Namen kaufen können, verlangt das bulgarische Recht von Staatsangehörigen aus Nicht-EU-/EWR-Staaten für den Erwerb von Grund und Boden (z. B. ein Haus mit Garten) nach wie vor die Gründung einer bulgarischen juristischen Person.
• Ertragsbesteuerung auf Unternehmensebene: Mieteinnahmen oder Gewinne einer Gesellschaft unterliegen dem Körperschaftsteuergesetz (ZKPO) mit einem Steuersatz von 10 % auf den Nettogewinn (Einnahmen minus nachgewiesene Betriebsausgaben wie Abschreibungen, Reparaturen und Verwaltungskosten).
• Ausschüttung: Möchte der Gesellschafter den Nettogewinn als Dividende privat entnehmen, fällt eine zusätzliche Quellen-/Dividendensteuer von 5 % an.

Wiederverkauf und Kapitalertragsteuer

Privatpersonen Steuerbefreiungen (ZDDFL):

• 1 Wohnimmobilie: Der Verkauf einer Wohnimmobilie ist vollständig steuerfrei, wenn sich das Objekt seit mindestens 3 Jahren im Eigentum des Verkäufers befindet.
• Bis zu 2 Immobilien: Der Verkauf von bis zu zwei Immobilien (auch Grundstücke oder Ferienhäuser) ist steuerfrei, wenn das Eigentum seit mindestens 5 Jahren gehalten wurde.

• Steuerpflichtige Verkäufe: Erfolgt der Verkauf innerhalb kürzerer Haltedauern, wird der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und 10 % Pauschalabzug) mit 10 % besteuert.
• Verkauf über eine Firma (EOOD): Gewinne aus dem Verkauf einer Firmenimmobilie erhöhen stets den steuerpflichtigen Gewinn der Gesellschaft und werden regulär mit 10 % Körperschaftsteuer besteuert.

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